Mencoba Investasi Condotel

From The Desk of Fitri Oktaviani

 

DSC_0337Halo, jumpa lagi dengan saya di rangkaian tulisan tentang Investasi Condotel. Setelah memahami apa itu investasi condotel, kali ini saya akan berbagai mengenai potensi keuntungan dari investasi condotel.

 

Hmm, jadi apakah condotel menguntungkan untuk investasi? Di bawah ini saya akan memberikan ilustrasi tentang keuntungan yang diterima seorang pemilik condotel di salah satu kota tujuan wisata di Indonesia. Ilustrasi ini hanya akan memberikan gambaran, dan angka-angka yang diberikan bukanlah angka yang sama persis dengan yang diterimanya.

 

Satu unit condotel (tipe Junior Suite) seharga Rp 440.000.000 dibeli di awal tahun 2005 saat bangunan telah berdiri dan hotel baru mulai beroperasi, harga termasuk perabot di dalamnya. Rental Guarantee 10% per tahun selama 2 tahun, diambil di awal sejumlah Rp 96.000.000, dan digunakan untuk mengurangi harga unit. Sehingga total yang dibayarkan, termasuk biaya-biaya (pajak, notaris) adalah sekitar Rp 360.000.000.

Tahun Return Pendapatan Lain Pengeluaran Total
2005 0         2.000.000 0         2.000.000
2005 0 2.000.000 0 2.000.000
2007 46.000.000 1.000.000 0 47.000.000
2008 44.000.000 1.000.000 0 45.000.000
2009 40.000.000 600.000 0 40.600.000
2010 39.000.000 600.000 0 38.600.000
2011 40.000.000 0 0 40.000.000
2012 39.000.000 0 11000000 27.000.000
Total Penghasilan setelah pajak Rp 236.000.000

Return pada tahun ke-1 dan ke-2 adalah 0 karena sewa telah diambil di depan untuk mengurangi harga unit condotel. Pendapatan lain yang diterima adalah hasil penjualan voucher hotel. Sebenarnya sewa condotel ini cukup mahal, untuk tipe Junior Suite sekitar 800 ribu rupiah per malam. Tetapi pemilik kebanyakan menggunakan jatah menginapnya untuk keperluan pribadi atau menjual hak menginap dengan diskon. Pengeluaran di tahun ke 8 adalah untuk biaya renovasi dan penggantian beberapa furniture.

 

Total return condotel setelah 8 tahun adalah Rp 252.200.000. Dengan biaya pembelian sebesar Rp 360.000.000 maka nilai rata-rata return per tahun adalah  8,7%. Memang lebih baik dari rate deposito, tapi masih lebih rendah dari rata-rata rate reksa dana saham ataupun campuran di Indonesia. Jika ditambahkan dengan capital gain atau keuntungan dari selisih harga jual (berdasarkan harga pasar apartemen) dengan harga belinya, maka nilai asumsi keuntungan investasi ini bisa lebih besar.

 

Anda tertarik? Dengan ilustrasi di atas memang investasi ini cukup menggiurkan. Akan tetapi jangan lupa untuk tetap cerdas menganalisis tawaran condotel yang ada. Berikut beberapa tips yang bisa anda pergunakan saat memilih:

  1. Selidiki tingkat okupansi hunian hotel di lokasi Condotel idaman. Sebagai hotel, return condotel sangat tergantung dengan tingkat huniannya. Makin tinggi, makin laku hotel tersebut akan sangat berpengaruh pada pendapatan anda. Biasanya operator hotel terkenal akan lebih mudah memasarkan hotelnya, dan lebih baik dalam hal pelayanannya. Tetapi perhatikan juga kepadatan hotel yang ada di wilayah incaran anda. Makin banyak pemain berarti makin sedikit porsi kue yang bisa didapat bukan?
  2. Cermati tawaran pembagian keuntungannya. Ada yang perbulan, per kuartal maupun tahunan. Pembagian keuntungan ini juga tidak langsung dibayarkan, karena butuh waktu untuk perhitungan akuntansi dan pajak. Biasanya dana akan dikreditkan ke rekening anda sekitar 1 hingga 2 bulan dari periode penghitungannya. Oya, saat menganalisis asumsi return jangan lupa untuk memasukkan komponen pajak ya. Untuk pendapatan sebagai pemilik unit anda akan dikenai Pph sebesar 10%. Baca kontraknya dengan teliti, untuk memastikan semua hak anda terpenuhi dan kewajiban dapat anda laksanakan.
  3. Sebagaimana investasi properti, resiko-resiko dalam pemilihan condotel memiliki resiko yang sama, seperti adanya depresiasi atau penurunan harga bangunan. Untuk condotel, biaya depresiasi furniture dan renovasi ruang juga perlu diperhitungkan sebagai biaya investasi. Jangan lupa dengan aspek legal bangunan, seperti ijin peruntukan, dan status kepemilikan tanahnya.
  4. Prioritaskan pembelian rumah pertama. Condotel didesain sebagai investasi properti untuk rumah kedua, ketiga dan selanjutnya, bukan untuk hunian tetap. Sebagai kendaraan investasi, kurangi faktor emosional saat memilih. Sebesar apapun rasa suka anda pada condotel di pinggir pantai Bali, misalnya, tetaplah perhitungkan potensi return nya. Jangan sampai membayar ratusan juta dengan cicilan KPA bertahun-tahun hanya untuk menikmati beberapa hari dalam setahun menginap gratis, dengan return yang minimal.  Tipe investasi ini akan lebih bermanfaat untuk anda yang sering bepergian secara rutin ke suatu kota tertentu karena akan mempermudah dan menghemat biaya akomodasi.
  5. Tetap pertimbangkan berbagai investasi lain dan pilihlah yang memberikan resiko, return dan karakteristik yang paling sesuai dengan kebutuhan anda
  6. Jika semua sudah sesuai dengan kebutuhan anda, jangan lupa menjaga alokasi cash flow anda. Walaupun ada tambahan cicilan bulanan untuk pembayaran KPA Condotel, cash flow anda tetap positif kan :)?

Be a smart investor and live a beautiful life :).