Apa itu Investasi Condotel?

From The Desk of Fitri Oktaviani

 

DSC_0337Setelah sebelumnya marak di Amerika, beberapa tahun terakhir ini, penawaran Condotel merebak di bursa properti Indonesia. Penawaran-penawarannya biasa dikemas dengan strategi marketing yang menarik, iming-iming guaranteed return, hak menempati unit selama 12-30 hari dalam setahun dan lokasi yang strategis di tengah kawasan bisnis atau tempat wisata. Di Indonesia, lokasi favorit penawarannya adalah di Jakarta, Bali, Bandung dan Yogyakarta.

 

Apa sih sebenarnya Condotel? Dari namanya, Condotel berasal dari Condominium Hotel yaitu condominium atau bangunan tinggi alias apartemen yang dioperasikan sebagai hotel dan memiliki fasilitas hotel. Bedanya, unit-unit atau kamarnya dimiliki oleh investor perorangan, tetapi biasanya dioperasikan pihak ketiga yaitu pihak management hotel (misalnya Aston, Ascott dll). Kelebihannya dari hotel adalah tata ruangnya yang relatif lebih nyaman. Satu unit condotel biasanya dilengkapi dengan ruang tamu, ruang makan dan dapur sehingga ideal untuk tinggal lebih lama dan harga sewanya bisa lebih tinggi dari hotel.

 

Apakah Condotel bisa menjadi salah satu alternatif investasi? Dengan berbagai skema menarik yang ditawarkan oleh Developer, condotel menjadi salah satu alternatif investasi property selain tanah, rumah/apartmen sewa ataupun ruang bisnis dan kos-kos-an. Kelebihan utama condotel adalah jenis properti ini memungkinkan pemiliknya untuk menempati unitnya saat berbisnis ataupun berlibur, dan mendapatkan uang sewa saat tidak menempatinya.

 

Dengan suku bunga deposito yang rendah, tingkat rental guarantee condotel di sekitar 8-12% setahun (tahun 2012) memang menggiurkan. Nah, namun ingat, berhati-hati juga apabila rental guarantee yang dijanjikan sebetulnya telah dimasukkan kedalam harga jual unit condotel. Adanya alternatif penarikan uang sewa (biasanya atas rental guarantee) di awal yang dapat mengurangi harga unit, merupakan salah satu indikatornya.

 

Sebagai investor yang cerdas, tetaplah ingat bahwa anda perlu menghitung potensi keuntungan dan resiko atas uang yang akan anda tanamkan. Setidaknya, ada 5 hal yang patut Anda pertimbangkan sebelum memutuskan untuk berinvestasi di condotel.

 

Pertama, saat ini banyak condotel yang ditawarkan bahkan saat konstruksi bangunannya belum ada. Investor awal yang membeli akan mendapatkan harga yang jauh lebih murah karena turut membiayai pembangunan properti tersebut. Hal tersebut akan memberikan resiko yang lebih tinggi bagi investor.

 

Kedua, perhatikan juga skema rental guarantee yang ditawarkan. Garansi biasanya diberikan terbatas, hanya untuk beberapa tahun, atau berlaku surut dengan persentase yang akan berkurang seiring waktu. Setelah masa garansi biasanya ada juga skema bagi hasil berdasarkan tingkat okupansi hotel, dengan rasio tertentu antara investor dan pengelola. Walaupun nilai keuntungan yang akan anda terima kelak adalah nilai bersih (pajak penghasilan akan dipotong dari keuntungan yang diberikan berkala), tetapi sebenarnya anda turut membayar biaya pemeliharaan, operasional, marketing dan fee untuk pihak manajemen hotel. Jumlah pendapatan pemilik unit akan proporsional sesuai dengan unit yang dimilikinya. Biasanya ada rasio tertentu untuk pembagian pendapatan ini, yang populer adalah 50:50 dan 60:40 untuk investor.

 

Ketiga, hak untuk tinggal di hotel perlu dipertimbangkan sebagai tambahan keuntungan atau return. Untuk anda yang membeli condotel di lokasi favorit yang akan sering dikunjungi, menjadi investor bisa lebih menguntungkan karena anda bisa lebih sering menikmati unit yang telah dibeli . Biasanya pihak manajemen hotel memberikan hak tersebut dalam bentuk voucher menginap yang bisa anda jual untuk mendapatkan tambahan keuntungan, atau untuk berbagi bersama sahabat.

 

Keempat, sayangnya hak-hak untuk pemilik unit bisa berubah dalam jangka panjang. Biasanya mayoritas pemilik unit adalah pihak developer atau manajemen hotel, dan silent investor sehingga tidak perlu heran jika makin lama hak menginap atau fasilitas yang anda terima saat menginap, akan makin berkurang. Dan sebagai tamu, anda tidak otomatis bisa menggunakan unit yang anda beli lho. Anda tetap perlu reservasi sebelumnya, dan belum tentu bisa menginap di unit yang anda beli. Kecuali jika unit tersebut sedang kosong.

 

Kelima, Perhatikan juga hak-hak anda yang lain ya. Seperti hak kepemilikan yang bisa berupa strata title ataupun hak guna pakai. Dalam bangunan horizontal, hak atas sebidang tanah dan fasilitas umum yang digunakan akan dibagi kepada semua pemiliknya secara proporsional.

 

Terakhir, di Amerika saat ini penawaran Condotel diawasi ketat oleh pemerintah melalui SEC. Karena berbeda dengan rumah, condotel merupakan skema investasi sehingga banyak aspek yang perlu dipertimbangkan saat membelinya. Kepemilikan rumah pertama biasanya dipengaruhi oleh aspek emosional, tetapi jika anda berminat membeli condotel pastikan dan bahwa uang yang anda keluarkan bisa memberikan potensi return sesuai dengan tujuan investasi.